商业地产基础概念（一）

　　房地产是国民经济发展的一个基本要素，这个行业具有基础性，先导性，带动性和风险性等特点，房地产行业的特殊性决定了房地产是发展国民经济和改善人民生活的基础行业和支柱产业。

　　“商业地产”是房地产的一个细分，除了自身的特点，还兼具房地产行业的特点。了解商业地产就必须首先了解房地产业。

　　房地产具体的是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。

　　我国土地使用权归国家，任何单位或个人对国有土地只有使用权。国有土地使用权除了国家行政划拨外，只有有偿取得。国家出让的土地性质分为五类，分别是：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。不同用地性享有的不同使用年限。

　　也叫“建筑展开面积”，是建筑物各层水平投影面积的总和，包括使用面积、辅助面积和结构面积三项。

　　商业地产开发是指通过地产开发业务整合商业（含商业活动）的过程；通过整合各种业态及业种，以最合理的地产设计及开发模式尽量满足消费需求，是提供满足商业、商务活动的房地产载体的开发过程，并通过销售及持有运营收取租金等收益达到满足投资者投资回报的商业行为。

　　狭义的商业地产指用于各种零售、餐饮、休闲等生活服务类经营方式的不动产，包括商场、店铺、MALL、步行街以及社区商业等；

　　广义的商业地产指除传统商业物业外还涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务运行属性的不动产。

　　带综合性的规划学用语，指为莫中经济、政治、社会活动场所占据的场所，在某一城市（地区）中所属的空间位置。

　　住宅房地产开发、营销常用的词语，一般指住宅小区相对集中开发的城市区域，沿交通干线居多。

　　零售学用语，现商业物业开发也借用该词，意指商业圈或商势圈，指在一定时间内大道某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域，简言之，即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。

　　商圈一般按层次分为何新商圈(离消费地最近，吸纳50%-80%顾客的范围）、次级商圈（吸纳15%-25%顾客的范围）、边缘或辐射商圈（吸纳5%-25%顾客的范围）。

　　规划学用词，与商业功能区同义，与通俗的“商圈”称法接近，一般分市级、区级、社区、邻里四个级别。

　　传统商业中心的商户及街道、马路、干道两侧分布为主，因此商圈、商业只能关系再可细分为某一地段，房地产开发也常用此术语。

　　规划学用语，指观察者、步行者进出、经过的 集中焦点，基本上是交叉口、交通转换处、十字路口、建筑形态的变换点等，它们从某种功能或建筑特征的焦聚、浓缩中获取重要性。比如，商业地段（步行街）常以休闲广场、餐饮美食城、电影院、交通广场、著名地标式建筑作为节点。

　　与节点构成城市空间或商业中心的另一类参照点，观察者一般不能进入内部，仅具有外在主观、仰视、眺望的视觉必要性，如高层公共建筑、钟楼、广告招牌、山顶。

　　业态和业种是商业地中的两个重要的概念，两者之间有区别。简单的说，业态是指经营形态，即店家“卖什么”，业种是指店家“卖什么”类型的商品。

　　业态是零售企业为满足不同的消费需求进行相应的要素组合而形成的不同经营形态。

　　商业业态即零售业态，主要包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场(主题商城)、专卖店、购物中心和仓储式商场等形式，是零售业长期演化和革命性变革的结果。根据经营活动中不同要素，如选址、规模、店铺设施、商品策略.价格策略、销售的技术手段及提供附加服务等的不同组合，以区别不同的业态。由于经营形态和销售形式的不同，构成各种零售业态。

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