梯级复苏｜2023年4月产业运营服务发展报告

　　报告期内，各大产业运营商继续保持一定强度的业务拓张，特别是中集产城和中电光谷两家，在与地方城投平台有深度绑定的前提下在多地有所斩获。中电光谷的“P+EPC+O”战略也在期内正式落地粤港澳大湾区。

　　从土地获取情况来看，观点指数重点关注的企业中，中节能、万洋、联东及联东旗下粤浦科技都有产业用地斩获。

　　3月国内工业用地成交情况逐步转好，包括成交土地宗数、土地面积、成交总价等指标，环比和同比均有上升。自年初起，工业用地成交呈现梯级复苏的态势，显示工业生产需求正稳步提升，经济复苏的步伐正在加快。

　　产业园区REITs方面，国内公募REITs均对外公布了2022年年度业绩。受疫情及因此带来的免租政策等影响，过半产业园区REITs营收状况不如预期，同比呈现下降趋势。为缓解可分配现金流的压力，基金管理人和运营管理机构均采取减免管理费等方式缓解项目成本端的压力。

　　从月度动态来看，继续有多家产业地产企业有项目开工和合作签约，特别是中集产城和中电光谷两家，均在报告期内录得多项签约合作，两家企业所签约项目均与地方城投平台有深度绑定。

　　其中，总投资达20亿元的佛山南海中集智谷项目就是一个典型，该项目由中集产城和广东南海产业集团合作开发，后者是一家成立于2010年的南海区属国资企业，是南海区战略性新兴产业投资运营平台。

　　中集产城目前发展重心主要在粤港澳大湾区，长三角亦有一定布局，运营园区项目20余个，在建园区面积超420万㎡，储备项目面积超1100万㎡，多年的产业园区投资开发、运营服务经验，奠定了其在大湾区拓展的基础。

　　中电光谷在3月末中标的“O+EPC”项目同样位于佛山南海，为三龙湾数智科创产业园项目的运营、设计采购施工（O+EPC）总承包项目，中标金额为7.43亿元。本次中标也标志着中电光谷“P+EPC+O”战略在粤港澳大湾区正式落地。

　　“P+EPC+O” 模式是中电光谷正在全力发展的模式，是综合运营服务的一体化形态，涵盖策划、设计采购建造一体化交付和后期的招商和运营服务。

　　中电光谷年报显示，其综合运营业务在2022年取得突破性进展，新增签约32.85亿元，相比上年增长577.3% ，新增“P+EPC+O”全过程跟踪项目9个。收入结构和利润组成的变化一定程度体现了中电光谷战略重心转变的成效。

　　从土地获取情况来看，报告期内继续有多家企业成功拿下产业用地，包括中节能、万洋、联东及联东旗下粤浦科技都有产业用地斩获。

　　期内，联东于哈尔滨、厦门两市摘得2宗工业用地，合共土地面积11.46万平方米，规划建筑面积共12.04万平方米。

　　其中，哈尔滨香坊区地块将用于建设联东U谷·香坊科技创新谷项目，产业准入条件以高端装备制造、精密机械、电子信息等为主导产业。除此之外，该地块还设置了严格的产业监管指标，包括：投资强度9010元/平方米、全部竣工验收后五年内累计销售收入不低于28.4亿元，以及投产后五年内累计全口径纳税不低于1.44亿元。

　　在准入产业、投资强度、投产后收入、纳税额等方面进行产业用地出让监管已成为各地在出让重点项目产业用地时的标配。

　　从全国工业用地出让情况来看，3月份供应土地数量3614宗，环比上升29.17%，同比下跌7.02%；供应土地规划建筑面积21321.86万平方米，环比上升27.93%，同比下跌3.93%；供应土地起始楼面价221.16元/平方米，环比下跌9.87%，同比下跌1.04%。

　　工业用地成交方面，3月份成交土地2737宗，环比上升29.46%，同比增加17.01%；成交土地规划建筑面积16978.59万平方米，环比上涨38.16%，同比上升15.24%；成交总价409.22亿元，环比上升23.32%，同比上升23.67%；成交土地楼面均价241.08元/平方米，环比下跌10.81%，同比上升7.35%。

　　工业用地成交自年初起呈现梯级复苏的好态势，显示工业生产需求正稳步提升中，经济复苏的步伐正在加快。

　　2022年全年，国内多点疫情频发，疫情对经济的影响远超预期，受免租政策等影响，过半产业园区REITs营收状况不如预期，特别是蛇口产园REIT其营业收入仅达到预测值的75.8%，同比亦呈现下降趋势。

　　为了对冲收入减少对投资人可分配现金流的负面影响，基金管理人和运营管理机构通过减免管理费等方式缓解项目成本端压力。因此，除博时蛇口产园REIT外，其余产业园区REITs的可供分配金额均能超过预测值。

　　在投资者结构变动上，除东久新经济REIT的机构投资者占比由97.28%降至95.35%外，其余各单产业园区REITs的机构投资者持有份额占比都有不同程度的提升，且占比的增幅不小。

　　如蛇口产园REIT由去年同期的82.78%增至87.03%，其机构投资者占总份额的比例上升近5个百分点，显示投资者对产业园区REITs的后续市场表现信心提升。

　　政策面，发改委于3月24日发布《关于规范高效做好基础设施领域REITs项目申报推荐工作的通知》以推进REITs常态化发行，并将消费基础设施正式纳入REITs发行范围。

　　《通知》明确提到，将“优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs”。

　　该文件的出台标志着国内商业地产“投融管退”的渠道真正打通，将给持有优质商业资产的企业带来行之有效的去杠杆渠道。特别是对于地产公司的商管子公司而言，商业地产REITs的面世能使其真正走向轻资产运营。