韩置：三个太古里三个城市性格

　　稻盛和夫曾说：“人生和经营都应该遵守相同的原理原则，而且只要遵守这些原理原则就不会犯大错——我是这样单纯思考的。”

　　易居沃顿PMBA-10新春年会模块，太古地产零售业务董事韩置以《打造后疫情时代商业产品-太古里》为主题，立足后疫情时代的空间需求变化，分享了关于“以人为本”的产品研发以及未来商业发展趋势的诸多思考。

　　关于产品，不同企业、不同人持有不同观点。对太古里来讲，我认为好产品就是：

　　“以顾客为中心”说出来很容易，做起来却并不容易。要打造一个好产品必须要有同理心，最重要的就是能够找到情感联系。每座城市的情感联系都不一样，比如成都，我认为“慢生活”就是成都这座城市的情感联系。

　　关于情感联系，尤其对于年轻一代的消费者而言，我觉得要注重三个方向：民族自信；社群连结；自我认同，这也是一个从大我到小我的过程。

　　打造一个好产品也需要了解顾客的生活需求，特别是做商业项目时，必须要洞察到他们真正的需要，而不止是表面的现象，我觉得这个很重要。

　　我个人很坚持一点，就是在产品层面必须要有一个非常清晰的概念。以太古集团为例，我们拿地之前，会想清楚要打造什么样的产品，且这个概念中一定要讲述一个很有力量的故事。

　　打造项目过程中，沟通很重要。做项目、做管理过程中会涉及到与顾问、施工单位等多方的沟通，以及团队中不同的人，会有不同想法。

　　如果项目前期没有一个简单清楚的概念就会很难沟通，就很难实现整个产品从拿地到设计、落地，以及招商、运营的全过程。

　　我们一定要逼自己，最好用两三句话就能清楚地表达产品概念，让团队、合作方认同，让客户产生共鸣，这一点特别重要。

　　以成都太古里为例，三句话就可以将产品概念讲述清晰。从城市来讲，概念是重塑市中心；从形态来讲，要打造街区形态；从内容来讲，就是找到情感联系，即“快耍慢活”的概念。

　　当然产品概念也需要有商业潜力，即使概念听起来很好，但特别小众，没有得到太多人的认同，也不会有什么潜力，这对于要做盈利的商业项目而言，不一定适合。

　　可持续性不是只讲环保，也包括了经济、物理寿命（材料的耐用性等）、生态环境、产品的自我演变和迭代，也要贴合国情、有一定的社会责任。对于企业来讲，做的所有产品必须要从社会责任的角度来考虑。

　　以上这些都是基于长期主义，经营的长期主义特别重要。从长远发展角度看企业，要看多少年？不是5年，也不是10年，至少是五50年，如果能够看100年，那么所有的事情都会很不一样。

　　后疫情时代，人的行为和心理发生了根本上的改变，长期习惯的生活方式被打破，沟通、旅行、消费和社交半径都受到了不同程度的限制，三点一线的生活变成了一点一线年，各行各业都在不停扩张，不停发展，但疫情以来，我们突然失去了交通工具，不可以随意出入公共场所，生活需求也尽可能就近解决。

　　（Obel Award）得主，曾提出“15分钟超微型城市”的概念。即创造一个让居民需要的一切都能在15分钟内步行或骑自行车可达的城市。在城市规划方面，我认为应该从粗犷型的扩张回归到超微型城市的规划，

　　（留白空间）。当下，或许是疫情的原因，人们需要更多的第三空间或留白空间，比如小公园、咖啡馆、小广场，或者表演场所等。这也意味着未来整个城市可能是先由一个个超微型城市模块组成后，再用一个框架框起来。对新一代群体而言，留白空间非常重要；对商业而言，留白空间可以让我们的内容快速迭代。如果产品有留白空间，那么企业就一定要有运营留白空间的能力。

　　现在打造的商业产品最好是“工作 + 生活 + 玩乐 + 社交 + 启迪”模式，商业产品中，社交功能非常重要。

　　我在中国看过很多项目的规划，有一些并不认同，不认同的不是产业，是所谓的园区规划。

　　很多人是为了税收去发展不同的产业，却从来不会思考为他们工作的人究竟需要什么。

　　做产业需要人才，那么人才需要什么？他们需要拥有好的生活方式、娱乐活动和社交，之后才会去想工作，只有为他们搭建了更好的平台，才能将工作做得更好。

　　另外，很多时候企业进行客群定位时，都会倾向于只依据数据去了解一个群体的喜好，这样没有错，但不够具体，因为一个群体已经把个人的行为平均化了。

　　如果项目真的要落地，就要在这个客群里找1-2个个体做详细的信息模型，这样会好于平均化的数据模型。由此，才能打造出一个具有吸引力，可以打动顾客的产品。

　　体验是什么？体验其实是动词，比如苹果体验店在设计时，考虑的是教会顾客用手机，学习用科技改变生活，出发点是学习，结果却是苹果体验店的转化率非常高。

　　所以，要学会用动词而不是名词或者形容词来思考商业体验，如用购物、玩乐、锻炼、跑步等动词来体现，而不是用商店、游乐园、体育来表达。

　　另外，情感联系也非常重要，不仅要具备同理心，还要不断累积经验，才能抓住与消费者的情感联系。但同时，也需要实实在在做调研、看数据。

　　在后疫情时代，人们的民族自信提升的同时，也不停在变化，表现形式也有所不同。这也是做商业的特点，必须要不停创新、不停改变、不断创造，这件事没有舒适区。

　　从区位的角度上，项目对标纽约中城，我们认为上海繁荣且忙碌，但缺乏生活感，所以我们希望前滩太古里能够成为这座城市的生活轴心。

　　疫情来临之前，我们关注到消费者对“Wellness”的需求将成为一个长期趋势，后疫情时代，人们重新审视回归生活与平衡人生，也将有不同的“Wellness”定义出现。

　　相对应商业所讲的“Wellness”，也会更加广泛，而不仅仅是局限于身材、饮食健康等等。

　　商业必须找准城市性格，始终注重“原概念”很多人问我北京、成都、上海三个太古里有什么区别？

　　一方面，当时的三里屯原本就很潮，但没有真正的潮流地标；另一方面，当时有很多传统的胡同、四合院被拆。我们就采用传统与现代相融合的手法，打造新格局，希望以此与客人产生情感联系。

　　三里屯太古里营业至今，我们始终注重原概念。很多项目，开始的口号和品牌概念都很有道理，但做了二十年后，却没有几个人再注重原来的概念。

　　成都远洋太古里的概念就是“快耍慢活”，意在重塑市中心、做开放空间，表现开放的精神。我认为一个城市的性格很难变，如果可以准确找到城市的性格，就要好好打磨。

　　在规划上海前滩太古里时，我们发现前面两个太古里的逻辑基本是每栋楼之间用底商相连接，带有一个地库，同时与地铁相连。这就会导致街区很热，顾客体验感下降。特别是下雨时，户外人流量会锐减。

　　前滩太古里针对这个问题进行了改进，采用开放式、里巷交错的建筑布局，由南区、北区组成，南区为“石区”、北区为“木区”。在开放里巷基础上，不仅地面设有中央公园绿地，更有屋顶花园和廊桥。炎热季节或者下雨时，不会对人流产生太大影响。

　　此外，很多时候我们会作为“赋能者”告诉品牌方，他们面对的是怎样的客人。因为门店很多，品牌方往往不知道特定门店所面对的消费者画像，但我们足够了解。同时，我们希望同一品牌在太古里能呈现出不同于其他门店的体验。

　　在店面装修等方面，我们也会碰撞、交流，希望品牌的风格与整个项目相匹配，而不是按照他们以往的标准化进行操作。事实证明，这样合作后产生的效果更好。

　　未来打造商业的八个原则做商业与一个人成长历程相似，幼儿期，要注重培养；成熟期，要维护，中年期，要防衰老；老年期，要再投资。再投资是商业运营特别重要的一环，是为了创新而做。

　　关于未来商业的发展趋势，从空间演变的角度观察，传统的购物中心对功能定义特别生硬明显，像写字楼、住宅、酒店、商业等空间都分区明确，但如今伴随着科技的发展、人们需求的变化，空间边界感越来越弱。

　　未来会有更多小型或微型综合体出现，但要做这种规划或模型也有一定难度，因为功能分区容易混乱，容易给客人造成流线不清晰的印象，所以我们有一个“大分区，小混合”的概念来解决这些问题。

　　打造一个项目时，不要只讲商场，因为所做的是一个场所，一个公共空间，所以要对场所进行营造，服务客人，服务社群。

　　场所营造是一个特别大的课题，经过研究，未来我们会按照八个原则来进行场所营造，不排除将来可能会有更多原则的可能性：

　　此外，我认为浸进式体验、可持续发展、在地文化、Wellness这四个方向会成为后疫情时代商业的发展趋势。

　　最后，做产品也好、做项目也好、做企业也罢，和做人是一样的，我们需要有自己的原则，需要有自己的价值观。工作现场有神灵，如果碰到困难，走进现场，走到不同的项目中，走到团队里面，你会找到答案。