3月房地产投资及销售情况分析（完整版）

　　国家统计2023年4月18日，发布了1-3月份房地产投资及销售的有关数据。

　　从上个月，我们已经确认，2023年不再发布土地购置面积和土地成交价格两个数据，推测与此前土地市场不振以及弱化土地财政等相关。

　　1-3月，房地产开发投资累计25974亿元，统计局官方发布同比减少5.8%，而我们自行对比发现同比减少6.45%，推测统计局计算错误，并没有及时勘正。（我们将在今日向统计局核实后，予以补充说明）

　　分析认为，投资同比跌幅扩大的主要原因为：2022年房企拿地减少，以及销售缓慢，导致施工进展缓慢，进而导致投资强度不足等综合因素所导致。

　　从单月投资情况来看，3月份房地产开发投资金额为12305亿元，同比减少7.24%。从近13个月的数据分析来看，房地产投资在2022年11月触底后在金融支持房地产及各地方大力放宽限购限贷等措施后，投资出现反弹，但从目前情形来看，3月投资有继续调头向下的迹象。

　　3月住宅开发投资9494亿元，同比减少4.98%；办公开发投资417亿元，同比减少17.75%；商业开发投资897亿元，同比减少18.82%。

　　从2022年全年累计施工面积情况来看，年初施工面积基本上可以奠定全年的施工面积基数，2022年12月与1月相比，全年增加施工面积12亿㎡左右。而2023年开年施工面积为75亿㎡，与去年开年施工面积相比减少3.5亿㎡，加之2022年全年土地获取面积同比减少54.6%，则预测本年度新增施工面积相比较2022年大概率减半，则全年新增施工面积约6亿㎡。到年末预计施工面积达到81亿㎡左右，全年同比将减少约10%。预测每月同比呈现跌幅扩大趋势。

　　受此影响，对证券市场房建类、建材类企业等将会产生负面影响。房地产从业人员，工程类、项目管理类将带来较大程度的失业压力。房地产对资金的需求总量将进一步减少，项目贷将会有较大幅度降低。

　　房地产施工面积，还受到停工面积是否复工的影响，由于统计局并未公布停复工情况，故无法做出进一步的细致分析。

　　3月，单月房地产施工面积新增1.43亿㎡，同比减少34.23%。施工面积在年初短暂反弹后，继续向下。

　　3月，住宅新增施工面积1.05亿㎡，同比减少32.27%；办公新增240万㎡，同比减少61.9%；商业新增921万㎡，同比减少43.39%。

　　相比较而言，办公室新增施工面积减少幅度最大，商业次之，住宅新增降幅最少。

　　1-3月，房地产新开工面积累计2.41亿㎡，同比减少19.2%。与施工面积相比，新开工面积数据相对比较简单，仅表示项目第一次开工时的数据，而施工面积还包括项目停工后二次复工的面积。因此，在统计局取消发布土地购置面积和金额的数据后，新开工面积，也将是一个间接判断新增土地情况的一个关键指标。通常土地获取后会在3-6个月开工，具有一定的滞后性。当前新开工面积主要受2022年下半年土地获取的影响。

　　3月，房地产新开工面积1.05亿㎡，同比减少29.03%。2022年同期，同比跌22.25%，相比同期跌幅扩大。由于当前新开工面积项目多数为2022年下半年后的项目，预计新开工面积反弹最快也要在2023年6月份后，在此基础上还需要进一步观察土拍市场的成交情况。

　　3月住宅新开工面积7828万㎡，同比减少26.99%；办公新开工面积240万㎡，同比减少50%；商业新开工面积702万㎡，同比减少35%。

　　相比较而言，办公新开工降幅最大，商业次之，住宅最少。由于多数住宅项目均有刚性配比社区商业5%-15%左右，故商业新开工体量比办公体量大，且降幅低于办公类物业。

　　1-3月，房屋竣工累计面积1.94亿㎡，同比增长14.7%，竣工面积同比大幅度增加。充分反映出金融支持房地产的保交付专项资金效果显著。

　　3月房屋竣工面积6244万㎡，同比增长32.04%，进入2023年以来，竣工面积相比较2022年同期有明显大幅度提升。

　　分物业类别来看，3月住宅竣工4614万㎡，同比增长35.39%；办公竣工160万㎡，同比增长33.33%；商业竣工475万㎡，同比增长4.4%。

　　（统计局官方公布同比减少1.8%，与投资数据出现同样的错误，猜测要么统计局修正了2022年的数据而未公开，要么计算错误未发现，19日已向统计局电话咨询，还没有明确答复，建议通过官网书面咨询）

　　3月单月商品房销售面积1.48亿平米，同比减少3.45%，下跌幅度进一步收窄，相比较2022年同期同比下跌17.71,%，有明显好转，商品房销售有企稳迹象。

　　3月，各物业类别销售情况如下：住宅销售1.29亿㎡，同比增长0.16%；办公销售306万㎡，同比减少16.62%；商业销售773万㎡，同比减少23.39%。

　　数据显示，住宅销售面积同比数据在2022年全年连续下跌之后，首次转正。办公、商业销售面积同比跌幅收窄。

　　1-3月商品房销售金额累计3.05万亿元，同比增长4.1%（自行计算数据为3%，统计局数据本次出现3处存疑之处，待官方回复）。

　　总体上，今年商品房销售额已超过去年同期水平，对市场信心恢复传递出积极的信号。

　　3月，单月商品房销售金额1.51万亿元，同比增长6.34%,也是2022年市场下行以来增幅首次转正，向市场传递出积极信号。

　　当前各地销售政策逐步进入稳定期，后续政策空间十分有限。当前销售刺激政策，主要围绕分区域、分对象结构性放开限购，逐步降低社保、个税等限购门槛，以及围绕公积金提升贷款额度，扩大使用范围。

　　3月，不同物业类别销售情况如下：住宅销售金额1.35亿元，同比增长8.79%，连续2个月销售同比转正，且涨幅扩大；办公销售420亿元，同比减少3.45%；商业销售797亿元，同比减少18.34%。

　　比较而言，住宅在2月份率先转正，在3月份增幅扩大。而商业、办公仍处于同比下跌过程中，但3月跌幅明显收窄。

　　总体上看，3月商品房销售均价15096元/㎡，同比增长6.34%，商品房均价在全年下跌后，同比首次全面回正。各物业类型均价涨跌情况如下：

　　3月住宅销售均价10505元/㎡，同比增长8.61%，环比下跌0.51%，房价后续上涨动力不足，且当前数据还是在高等级房价地区成交占比较高的情形下取得的销售均价。

　　3月办公用房销售均价，13725元/㎡，同比增长15.8%，环比增长9.63%。从历年成交均价来看，办公用房销售均价整体上来看不太稳定，主要与成交量小，而每月成交地区不同有关，因此单月的涨跌不太能够说明办公用房市场的好坏。

　　3月商业营业用房销售均价10310元/㎡，同比增长6.59%，已连续两个月同比回正，且涨幅扩大。

　　截止到3月末，商品房待售面积为6.48亿㎡，同比增长15.4%，环比减少1.16%。

　　分物业类别来看，住宅待售面积3.18亿平米，同比增长15.5%，办公待售面积4686万㎡，同比增长21.9%，商业营业用房待售1.41亿㎡，同比增加13.6%。

　　从待售面积结构来看，住宅占比49.16%，商业占比21.7%，办公占比7.23%，其它占比21.89%。相比较而言，商业待售面积过高，去化难度较大。

　　总体来看，由于新开工面积同比减少，销售面积同比增加，理论上讲待售面积应同比减少才比较符合逻辑，但现实中待售面积同比仍旧保持增长，说明当前销售速度相比较新增面积而言仍旧处于较慢的一个状态。

　　1-3月房地产开发企业到位资金累计3.47万亿元，同比减少9%。正如前边，通过新开工面积减少和施工面积减少预测房企对资金需求减少的一样，房企到位资金数据总体上仍处于同比减少的趋势，但减少的幅度有所降低。

　　3月份到位1.34万亿元，同比增加2.77%。从渠道组成来看，国内贷款到位1506亿元，同比增长6.6%；利用外资3亿元，同比无变化；自筹资金3829亿元，同比减少17.44%；定金及预收款4797亿元，同比增长13.54%；按揭贷款2693亿元，同比增长19.96%。

　　不难发现，当前房企到位资金中，增长主要来自于通过销售获得的资金流入，定金、预收款、按揭回款增幅较大，而房企自筹资金不仅没有增长反而有较大比例的减少，主要原因由两个，一是房企结转利润降低，能够通过销售回款再投入的资金越来越少；二是，在房地产行业利润率下行、甚至亏损的情形下，部分资金在项目结转后离场，不再进行投入，这就会导致房企自筹资金规模越来越低，表现出同比持续降低的数据现象。

　　同时，我们注意到，国内贷款虽然同比增加，但相比较销售获得的资金增幅有限，这与前面我们通过新开工面积、施工面积增幅降低，会导致项目贷款减少实际上是一致的。当前国内贷款增幅仍表现为正，主要是由以下几个方面的因素所决定：一是，保交付资金持续投入，扩大了复工面积；二是，金融支持房地产政策下的债券发行，正处于放款高峰；房企到位资金的总规模在年内，仍然受总施工面积的不断减少而不断萎缩。尤其，在资金结构方面，自筹资金同比大幅度下行，对销售和贷款的依赖程度将会更高。

　　我们将当期销售回款的两个核心渠道，一是定金及预收款，二是个人按揭回款，分别和合计值与当期商品房销售总额占比进行分析，可以发现：

　　1-2月份累计金额、3月份累计金额，占销售总额的比值，相比较2022年同期分别降低了12%和5%，具体来看，定金及预收款相比较2022年同期，分别减少了8.48%、3.91%；个人按揭相比较2022年同期分别减少了4.06%、1.22%。说明，相比较2022年同期，有部分项目虽然计入了销售总额，但并没有按比例收到定金和预收款，相应的也没有收到个人按揭贷款。也即，当期销售是否能够最终确认，尚有一定的不确定性。