慧博投研资讯-慧博研报炼金之研报头条精华：房地产投资的分析与预测

　　：房企“囤地”增强，导致“地王”频出。5.从资金来源看房地产投资除商品房销售和地产开发数据之外，房地产开发资金来源也是我们分析地产投资的一个重要视角。近年来各项资金来源占比的趋势是，利用外资占比非常小可以忽略之外，自筹资金占比基本保持不变，国内贷款占比逐渐下降，而其他资金来源占比逐渐上升。在。”

　　1.国内——房地产投资的分析与预测（一）房地产投资概览第一，房地产开发投资完成额的统计对象是房地产开发法人单位，非房地产开发企业进行的房地产投资活动不计入到房地产开发投资口径当中。

　　2.第二，房地产开发投资完成额与固定资产投资中的房地产业投资统计口径有差异。

　　4.第四，与固定资产投资按构成分类方法相同，房地产开发投资也分为建筑与安装工程、设备工器具购置和其他费用三项。

　　5.其中建安工程和其他费用两项占房地产开发投资的99%，设备工器具购置占比极小（2020年）。

　　6.其他费用主要包含土地购置费以及大市政费、旧房屋购置、土地征用、迁移补偿费、建设期应付利息、固定资产亏损及损失等诸多建设支出之外的费用，其中土地购置费（房地产开发企业通过各种方式取得土地使用权而支付的费用）占比最高（2020年占比85%），因此土地购置费与其他费用增速的走势基本一致。

　　8.（二）房地产投资的分析框架1.从周期看房地产投资建筑业周期在学术上有一个专业名词叫做“库兹涅茨周期”，核心驱动因素是人口结构变化导致的对地产需求的变化。

　　9.我国自1998年才实施住房商品化改革，因此库兹涅茨周期表现不明显，但人口年龄结构依然对地产周期产生显著影响。

　　10.与人口等长期因素相比，我们更关注调控政策对房地产短周期波动的影响。

　　12.2.从库存看房地产投资观察房地产库存变化是判断房地产投资的重要依据。

　　14.狭义地产库存=商品房累计待售面积广义地产库存=累计新开工面积×0.9-商品房累计销售面积与地产库存相关的一个概念是去化周期，也叫库存销售比，简称库销比，它指的是若当前地产库存按照历史平均销售速度进行销售，需要多少年能将库存清空。

　　15.狭义去化周期=狭义库存/过去12个月商品房平均销售面积广义去化周期=广义库存/过去12个月商品房平均销售面积地产去化周期与库存面积所反映的信息基本一致，但去化周期的拐点略早于库存周期的拐点。

　　16.商品房库存与房地产开发投资完成额基本呈现负相关关系，库存对投资具有决定性作用。

　　17.3.从地产开发看房地产投资房地产相关统计数据比较丰富，除投资数据之外，还有开发面积数据，包括新开工面积、施工面积和竣工面积等。

　　18.由于房地产开发投资中不仅包括建安工程投资，还包括购置的投资，因此房地产开发投资并不完全反映地产工程建设的情况，而开发面积相关数据则直接与工程建设相关，也就是对应建安投资部分，因此是我们观测地产开发工程进展的重要参考。

　　19.4.从地产销售看房地产投资商品房销售数据包括商品房销售面积和销售金额，二者的统计口径是一致的，相除可以得到商品房成交均价。

　　21.从传统地产开发周期来看，商品房销售面积对房地产投资存在3-6个月左右的领先。

　　22.商品房销售之所以对房地产开发投资具有领先性，主要是由于我国商品房销售以期房为主。

　　23.但商品房销售下降并不必然导致房地产开发投资下降，因为比销售环节更前端的土地购置费也是房地产开发投资的重要组成部分。

　　24.为什么商品房销售在下降，而房企仍然愿意拿地呢？我们可以从需求和供给两个层面来理解。

　　25.一方面，2015年以来我国房地产市场走出一轮结构性行情，地产比较活跃的城市主要是“抢人大战”中人口净流入规模比较大的热点二线城市，以及棚改货币化刺激下的部分三四线.

　　27.5.从资金来源看房地产投资除商品房销售和地产开发数据之外，房地产开发资金来源也是我们分析地产投资的一个重要视角。

　　28.近年来各项资金来源占比的趋势是，利用外资占比非常小可以忽略之外，自筹资金占比基本保持不变，国内贷款占比逐渐下降，而其他资金来源占比逐渐上升。

　　29.在外源融资不断被压缩的压力下，房企愈发依赖房屋预收款来实施“快周转”的经营模式。

　　30.6.从土地财政看房地产投资第一，财政中的地方国有土地使用权出让金收入与房地产中的土地成交价款指标趋势基本一致。

　　31.第二，房地产中的土地购置费滞后于地方国有土地成交价款2-3个季度。

　　32.（三）房地产投资的微观基础第一，房地产上市公司ROE与房地产开发投资走势基本一致。

　　35.（四）房地产投资的预测方法1.用地产相关指标做近月预测第一步，预测建筑工程。

　　39.2.用金融指标做远月预测通过交叉相关性检验，我们发现各项贷款余额滞后3-6个月以及6个月期国债到期收益率滞后15个月与房地产开发投资完成额的相关性较强，调整后R^2约为50%-60%，被解释变量均在1%的显著性水平上显著。

　　40.因此可以用这两个金融数据向前预测3-6个月的房地产开发投资完成额同比增速。