产品洞察 这些指标透露项目档次与品质真相

　　区位、交通、规划、周边配套、物业管理、品牌溢价、增值潜力等相关信息，是购房者权衡利弊、作出价值判断的核心要素。而对于看重住宅品质的购房者而言，想要进一步地进行项目预判，以周全信息，从而精准匹配需求，除了价格因素，还可以从哪些在预售阶段可得的信息切入？

　　例如金茂的“府系”、融创的“壹号院系”、旭辉的“铂悦系”等，便是显而易见的高端项目。

　　主要由于房企产品系的划分基于不同逻辑，其中以土地和客群要素划分的基本可以划分档次，而以产品要素划分的则不一定，例如以产品风格、核心价值点、精神内涵等为划分逻辑。且随着产品系的不断迭代发展，产品要素导向的比重在逐步提升，购房者需要对项目开发商的产品系结构有所了解。

　　例如旭辉集团，典型项目如苏州铂悦府、上海铂悦·滨江为高端“铂悦”系列，重庆旭辉城、无锡时代城、佛山旭辉城等则为刚需“城”系列。而部分房企的产品系却未必与关键字直接挂钩，例如招商蛇口，建立了成长系、成就系和传承系三大住宅产品系，依次定位为刚需、改善和高端，而其对应的关键字则依次为“依”系、“雍、臻”系和“玺”系，这类间接对应型还需购房者进一步挖掘。

　　带你走近产品真相其次，在预售项目信息当中，购房者可重点关注以下指标数据，其中往往透露出项目档次与品质。

　　该比值直接关系到住户的生活品质与舒适度。通常来说，高梯户比可有效减少等待电梯的时间，提升居住舒适度与安静度。洋房、小高层通常为1梯2户或2梯2户；高端别墅可达到1梯1户，最大程度保障了业主的私密性与舒适性；而诸如2梯4户、2梯6户、3梯8户等设置，通常存在于高层住宅或公寓楼，居住体验感较差，即使是刚需客群也需谨慎选择。值得注意的是，梯户比不是越高越好，过高的梯户比同时也会占用较多公摊面积，从而降低得房率，增加购房成本，因此1梯1户往往仅在高端豪宅项目出现率较高，非高端客群不必执着。

　　和梯户比一样，该指标同样涉及居住舒适度，容积率越低，居住密度越小，舒适性越高。通常普通住宅的容积率在2.0-4.5区间内，容积率1.0-2.0的则以小高层、多层为主，偏改善型；而容积率1.0以下的则多为联排别墅和独栋别墅，定位高端。对购房者而言，在选择能力范围内，尽量偏向容积率更低的，居住品质感更佳。

　　这是相当一部分购房群体容易忽视的一环。较高的层高一方面增加采光与通风，另一方面室内空间的尺度感、舒适度与品质感得到提升。通常，刚需产品层高在2.9米左右，改善产品层高在3米左右，为中央空调和新风系统等设备预留了空间，而高端平层类产品则层高可达3.15米甚至更高。

　　此外，卧室、起居室的室内净高应不低于2.5米，局部净高应不低于2.1米。层高的增加一方面为了改善室内的空间感、采光及通风，另一方面，随着当前中央空调、新风系统等逐步成为标配，层高的增加为其预留了空间。当前，市场上的刚需类住宅产品层高普遍不足3米，层高的增加会增加一定建造成本，对开发商提出更高要求，其本质是为了更好地改善居民居住品质，符合产品发展逻辑。对购房者而言，在政策导向下市场上新开产品的层高基本问题不大，

　　即小区总户数与车位总数的比例。一般而言，住宅车位配比要达到1：1.0及以上，小区才能保证“一户一位”，且地上停车率不应高于25%。车位配比的合理性直接影响业主的居住幸福指数，同时也是房企竞品竞争中的重要因素。从当前市场情况来看，车位配比1：1.2-1.5是刚需和改善项目的分界线%的高端项目的车位配比在1：1.5及以上。值得注意的是，尽管过低的车位配比容易造成人车矛盾，增加物业管理难度；

　　过多的车位配比会造成土地资源浪费、车位空置浪费，以及增加建设成本、延长工期。例如不少三四线以上的项目，为了防止车位滞销，项目往往采取车位捆绑销售。

　　尽管预售阶段的项目宣传资料通常仅视作开发商的邀约邀请，后期存在较多不确定因素，但购房者依旧可以将其作为一个考量因素，同时参考同开发商同系列产品的过往交付项目的真实水准。当前，精装交付在市场上已基本普及，在此基础上，

　　室外空间方面，园林及社区的打造、一站式交房及物业服务体系也可成为购房者的重要考量因素。

　　例如中海的“精研家”交付品牌包含从设计、销售到交付入住的全周期服务，美的“橙意家”构筑2大智慧生活场景、4重精工橙意标准、6大周期全维度服务体系，保利“Well集和社区”集健康、高效、智慧生活于一体。

　　在疫情影响下，人们对住宅的安全性、健康性、功能性需求被不断激发，房企的产品思路也随之作出升级调整。绿色、健康、智慧化等词不再是空中楼阁，而成为了切实关系到每一天生活品质的重要保障。围绕“节能环保”和“健康人居”并行，以新型建筑工艺、科技赋能为手段，实现人、地产、自然的和谐共存、可持续发展。

　　不少房企已将其纳入产品发展战略，例如碧桂园引进德国高性能节能建筑理念，通过改进围护结构、新风系统、高性能门窗等技术，形成了一套自有被动房体系；朗诗地产聚焦“健康、舒适、节能、环保、智慧、人文”的差异化产品价值，2020年4月推出自主研发的全新产品“自由方舟”；当代置业注重打造“绿色科技+舒适节能+数字互联”的全生命周期产业家园，通过场地生态、能源资源、绿色交通、建筑可持续等方面的设计，打造一种绿色生活方式。