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产品洞察 这些指标透露项目档次与品质真相

时间:2023-05-30 03:41|来源:网络|作者:小编|点击:

  区位、交通、规划、周边配套、物业管理、品牌溢价、增值潜力等相关信息,是购房者权衡利弊、作出价值判断的核心要素。而对于看重住宅品质的购房者而言,想要进一步地进行项目预判,以周全信息,从而精准匹配需求,除了价格因素,还可以从哪些在预售阶段可得的信息切入?

  例如金茂的“府系”、融创的“壹号院系”、旭辉的“铂悦系”等,便是显而易见的高端项目。

  主要由于房企产品系的划分基于不同逻辑,其中以土地和客群要素划分的基本可以划分档次,而以产品要素划分的则不一定,例如以产品风格、核心价值点、精神内涵等为划分逻辑。且随着产品系的不断迭代发展,产品要素导向的比重在逐步提升,购房者需要对项目开发商的产品系结构有所了解。

  例如旭辉集团,典型项目如苏州铂悦府、上海铂悦·滨江为高端“铂悦”系列,重庆旭辉城、无锡时代城、佛山旭辉城等则为刚需“城”系列。而部分房企的产品系却未必与关键字直接挂钩,例如招商蛇口,建立了成长系、成就系和传承系三大住宅产品系,依次定位为刚需、改善和高端,而其对应的关键字则依次为“依”系、“雍、臻”系和“玺”系,这类间接对应型还需购房者进一步挖掘。

  带你走近产品真相其次,在预售项目信息当中,购房者可重点关注以下指标数据,其中往往透露出项目档次与品质。

  该比值直接关系到住户的生活品质与舒适度。通常来说,高梯户比可有效减少等待电梯的时间,提升居住舒适度与安静度。洋房、小高层通常为1梯2户或2梯2户;高端别墅可达到1梯1户,最大程度保障了业主的私密性与舒适性;而诸如2梯4户、2梯6户、3梯8户等设置,通常存在于高层住宅或公寓楼,居住体验感较差,即使是刚需客群也需谨慎选择。值得注意的是,梯户比不是越高越好,过高的梯户比同时也会占用较多公摊面积,从而降低得房率,增加购房成本,因此1梯1户往往仅在高端豪宅项目出现率较高,非高端客群不必执着。

  和梯户比一样,该指标同样涉及居住舒适度,容积率越低,居住密度越小,舒适性越高。通常普通住宅的容积率在2.0-4.5区间内,容积率1.0-2.0的则以小高层、多层为主,偏改善型;而容积率1.0以下的则多为联排别墅和独栋别墅,定位高端。对购房者而言,在选择能力范围内,尽量偏向容积率更低的,居住品质感更佳。

  这是相当一部分购房群体容易忽视的一环。较高的层高一方面增加采光与通风,另一方面室内空间的尺度感、舒适度与品质感得到提升。通常,刚需产品层高在2.9米左右,改善产品层高在3米左右,为中央空调和新风系统等设备预留了空间,而高端平层类产品则层高可达3.15米甚至更高。

  此外,卧室、起居室的室内净高应不低于2.5米,局部净高应不低于2.1米。层高的增加一方面为了改善室内的空间感、采光及通风,另一方面,随着当前中央空调、新风系统等逐步成为标配,层高的增加为其预留了空间。当前,市场上的刚需类住宅产品层高普遍不足3米,层高的增加会增加一定建造成本,对开发商提出更高要求,其本质是为了更好地改善居民居住品质,符合产品发展逻辑。对购房者而言,在政策导向下市场上新开产品的层高基本问题不大,

  即小区总户数与车位总数的比例。一般而言,住宅车位配比要达到1:1.0及以上,小区才能保证“一户一位”,且地上停车率不应高于25%。车位配比的合理性直接影响业主的居住幸福指数,同时也是房企竞品竞争中的重要因素。从当前市场情况来看,车位配比1:1.2-1.5是刚需和改善项目的分界线%的高端项目的车位配比在1:1.5及以上。值得注意的是,尽管过低的车位配比容易造成人车矛盾,增加物业管理难度;

  过多的车位配比会造成土地资源浪费、车位空置浪费,以及增加建设成本、延长工期。例如不少三四线以上的项目,为了防止车位滞销,项目往往采取车位捆绑销售。

  尽管预售阶段的项目宣传资料通常仅视作开发商的邀约邀请,后期存在较多不确定因素,但购房者依旧可以将其作为一个考量因素,同时参考同开发商同系列产品的过往交付项目的真实水准。当前,精装交付在市场上已基本普及,在此基础上,

  室外空间方面,园林及社区的打造、一站式交房及物业服务体系也可成为购房者的重要考量因素。

  例如中海的“精研家”交付品牌包含从设计、销售到交付入住的全周期服务,美的“橙意家”构筑2大智慧生活场景、4重精工橙意标准、6大周期全维度服务体系,保利“Well集和社区”集健康、高效、智慧生活于一体。

  在疫情影响下,人们对住宅的安全性、健康性、功能性需求被不断激发,房企的产品思路也随之作出升级调整。绿色、健康、智慧化等词不再是空中楼阁,而成为了切实关系到每一天生活品质的重要保障。围绕“节能环保”和“健康人居”并行,以新型建筑工艺、科技赋能为手段,实现人、地产、自然的和谐共存、可持续发展。

  不少房企已将其纳入产品发展战略,例如碧桂园引进德国高性能节能建筑理念,通过改进围护结构、新风系统、高性能门窗等技术,形成了一套自有被动房体系;朗诗地产聚焦“健康、舒适、节能、环保、智慧、人文”的差异化产品价值,2020年4月推出自主研发的全新产品“自由方舟”;当代置业注重打造“绿色科技+舒适节能+数字互联”的全生命周期产业家园,通过场地生态、能源资源、绿色交通、建筑可持续等方面的设计,打造一种绿色生活方式。

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